SEMINAIRE INTERNATIONAL.
DROIT ET PRATIQUE DES HYPOTHEQUES DANS L'ESPACE DE L'OHADA.
Maîtriser les applications juridictionnelles, le régime et les risques liés aux nullités en matière de constitution d'hypothèque conventionnelle et les procédures d'inscription de l'hypothèque à la conservation foncière.
Mercredi 5 au vendredi 7 février 2014
MANSEL Hôtel - Avenue Fouda - Yaoundé
Organisé par AEDJ et le Cabinet Abdoul BAGUI et associés
I. CONTEXTE ET JUSTIFICATION
Prisée par les créanciers qui la considèrent comme la garantie la plus crédible en Afrique subsaharienne, l'hypothèque est une sûreté qui fascine et qui inquiète. Cette garantie, en pratique la plus réclamée par les créanciers du secteur bancaire et financier, fascine parce qu'elle porte sur la terre, élément le plus stable de la fortune en Afrique. Elle inquiète en même temps parce que compte tenu de la valeur qu'attache le législateur africain à la terre et à tous ses accessoires, la constitution de cette sûreté a été strictement encadrée pour mettre le débiteur, constituant de l'hypothèque, à l'abri non seulement de la « mauvaise foi » du créancier, mais également de la faute de ce dernier.
Définie par l'article 190 de l'AUS comme « l'affectation d'un immeuble déterminé ou déterminable appartenant au constituant en garantie d'une ou de plusieurs créances, présentes ou futures à condition qu'elles soient déterminées ou déterminables », l'hypothèque semble avoir pour seul assiette les immeubles immatriculés. En réalité, et compte tenu du contexte social et foncier des Etats parties à l'OHADA où près de 70% des immeubles ne sont pas immatriculés, certaines pratiques tendent à favoriser sur ceux-ci la constitution des hypothèques conservatoires ou provisoires.
Visant à sécuriser les droits du créancier, la constitution d'hypothèque fait partie de la catégorie juridique des actes de disposition, c'est-à-dire les actes qui changent de façon importante la composition du patrimoine, requérant la plus grande vigilance et diligence. C'est cette vigilance et diligence qui semblent manquer à certains créanciers de l'espace de l'OHADA, notamment certains établissements financiers et bancaires.
L'exploitation de la jurisprudence des Etats parties à l'OHADA ainsi que celle de la Cour Commune de Justice et d'Arbitrage révèle en effet une insuffisante connaissance des réflexes et bonnes pratiques indispensables à la bonne mise en œuvre des dispositions des articles 190 à 223 de l'Acte uniforme sur les sûretés.
Même si les difficultés relevées en pratique dans la mise en œuvre des règles régissant les hypothèques concernent principalement les hypothèques conventionnelles, les hypothèques forcées légales et hypothèques forcées judiciaires regorgent de secrets et d' utilités dont les professionnels du droit et du secteur bancaire semblent méconnaître. De même, compte tenu de la valeur de cette sûreté, sa mise en œuvre appelle une grande rigueur, précision et vigilance. La moindre erreur pouvant entrainer la nullité de la garantie et exposer le créancier aux aléas de la situation du créancier chirographaire. Par ailleurs, les vices affectant la convention de constitution d'hypothèque (rédigée sous la plume des notaires) peuvent exposer à la mise en œuvre de la responsabilité civile professionnelle des professionnels qui interviennent dans cette procédure (avocats, notaires).
II. METHODOLOGIE
Cette formation (voir programme ci-joint) qui se veut essentiellement pratique, sera interactif et accordera une large place :
- à la constitution des groupes de travail et à l'identification des pièges à éviter ;
- aux suggestions des réflexes pratiques à adopter en matière de constitution d'hypothèques ;
- aux échanges d'expériences pratiques des participants ;
- aux conseils d'orientations et recommandations des intervenants et participants ;
- commentaire de modèles de convention d'hypothèque.
L'atelier prend ainsi en considération l'enseignement d'Emmanuel Kant selon lequel « La pratique sans la théorie est aveugle. La théorie sans la pratique est impuissante ».
III. RESULTATS ATTENDUS
L'atelier abordera de manière pratique les différentes difficultés liées à la constitution d'hypothèques (les vérifications du titre de propriété, les vérifications des charges grevant l'immeuble, la validité du mandat donné par un tiers, la capacité du constituant, etc.), les réflexes à adopter en matière d'inscription d'hypothèques, de leurs renouvellements, les outils à mettre en œuvre par le praticien pour mieux gérer la vie des conventions constitutives d'hypothèques. Plus globalement, l'accent sera mis sur les réponses et les réflexes à adopter en face des problèmes rencontrés entre la rédaction de la convention constitutive d'hypothèque et le moment de l'adjudication de l'immeuble. Les débiteurs invoquant fréquemment à ce niveau de la vie de l'hypothèque, sa nullité ou sa défectuosité.
La formation présente également l'avantage de mettre en lumière l'aspect purement pratique des hypothèques issues de l'Acte uniforme portant organisation des sûretés du 15 décembre 2010. L'atelier passera au cible les pratiques des différentes juridictions au regard de l'application effective de cette garantie qualifiée de « reine incontestée des sûretés ».
A l'issue de cet atelier les participants seront capables de :
- Maîtriser le régime juridique de rédaction des différents actes constitutifs d'hypothèque ;
- Identifier les difficultés liées à la rédaction de ces actes et les réponses à y apporter ;
- Rédiger de manière concrète la convention constitutive d'hypothèque et savoir agencer les délais prescrits pour leur inscription, le renouvellement de cette inscription ;
- Gérer de manière pragmatique les difficultés qui peuvent survenir entre la rédaction de l'acte constitutif d'hypothèque et l'adjudication de l'immeuble hypothéqué (c'est le cas des conventions d'hypothèque frappée de nullité ou gravement défectueuses) ;
- Maîtriser les innovations issues du nouveau régime de réalisation des sûretés hypothécaires ;
- Cerner les stratégies et les techniques de rédaction des clauses relatives à l'attribution conventionnelle ou juridictionnelle de l'immeuble ;
- Maîtriser la Jurisprudence « incontournable » en matière de recours hypothécaires ;
- Maîtriser les techniques d'articulation des hypothèques judiciaires dans le but de corriger les vices de l'hypothèque conventionnelle.
IV. PUBLICS CIBLES
- Les avocats (en tant que chef d'orchestre du choix de la garantie hypothécaire, ils sont les artisans de l'accomplissement des actes relatifs aux inscriptions et au renouvellement des hypothèques. Ils sont donc concernés au plus haut point).
- Les notaires (parce qu'ils ont le monopole de la rédaction des conventions constitutives d'hypothèque et de tous les actes authentiques portant sur l'immeuble notamment les actes translatifs de propriété, ils sont concernés au très haut point).
- Les juristes d'entreprises et de banques (parce qu'ils sont de plus en plus amenés à rédiger les conventions d'hypothèque pour les soumettre aux conseils extérieurs -avocats. Il est aussi question de les doter d'outils leur permettant de soustraire leur entreprise aux risques juridiques et financiers liés à l'annulation des conventions d'hypothèque ou à l'anéantissement des effets juridiques des clauses d'attribution conventionnelle ou juridictionnelle des immeubles hypothéqués).
- Les agents de sûretés (parce que gestionnaires des sûretés d'autrui, ils se doivent d'être des professionnels aguerris).
- Les étudiants (L'atelier a une vertu pédagogique et formative et s'inscrit dans l'optique du système LMD qui vise la professionnalisation des formations).
- Les enseignants (Il est question de confronter la maîtrise de la théorie aux difficultés pratiques afin de produire une doctrine plus efficiente).
V. PROGRAMME
Mercredi 5 février 2014
Thème : Cérémonies protocolaires et échanges des contacts entre participants.
MODULE 1
1. Présentation du contexte et du régime général des garanties hypothécaires dans l'espace de l'OHADA (Exposé, à la lumière de la jurisprudence des Etats parties, des éléments qui caractérisent l'hypothèque dans le système OHADA).
2. Constitution d'hypothèque : les conditions de validité de la convention hypothécaire (les pièges à éviter quant à la propriété du bien hypothéqués et la qualité du titre foncier, l'incidence de l'existence des droits indivis sur l'immeuble).
MODULE 2
3. L'inscription de la garantie hypothécaire : la publicité foncière (régime procédure de l'inscription hypothécaire, les états hypothécaires (comment les demander et les interpréter ?), inscription des hypothèques et ordre de priorité, renouvellement des inscriptions, effet du non renouvellement sur la validité la sûreté hypothécaire).
4. Les risques juridiques et économiques liés à une non-validité de la garantie hypothécaire (Présentation des risques inhérents à l'hypothèque, leur origine, les mécanismes et les stratégies de leur évitement en vue de la préservation des droits et du rang du créancier).
Jeudi 6 février 2014
MODULE 3
5. Les causes fréquentes de nullité de constitution d'hypothèques relevées dans la jurisprudence des Etats parties à l'OHADA (hypothèque consentie sur des biens appartenant aux enfants mineurs, convention de compte courant avec cautionnement hypothécaire, l'incidence du mandat sous seing privé donné à tiers à l'effet de constituer une hypothèque sur la validité de la garantie, etc.).
6. Les techniques et la pratique de constitution des hypothèques sur les immeubles non immatriculés et sur les immeubles appartenant à autrui (hypothèque provisoire sur un immeuble non immatriculé, établissement forcé du titre foncier au profit du débiteur et transformation de l'hypothèque provisoire en hypothèque définitive, cautionnement hypothécaire, régime de constitution et pièges à éviter).
MODULE 4
7. Les incidences du règles du régime matrimonial et de la survenance du décès du constituant d'hypothèque sur la validité et la réalisation du crédit hypothécaire (constitution des hypothèques sur les biens appartenant à la communauté, convention de Maputo, spécificité des hypothèques constituées sur les immeubles tenant lieu de domicile conjugal, le sort de la convention hypothécaire en cas d'ouverture d'une succession ou de liquidation d'une indivision).
8. Le régime et les usages pratiques de l'hypothèque forcée (conditions et champ d'application, la procédure et la juridiction compétente, l'utilisation de l'hypothèque forcée en vue de corriger les vices de l'hypothèque conventionnelle).
Vendredi 7 février 2014
MODULE 5
9. Les contestations du débiteur en matière d'hypothèque provisoire (les motifs généralement invoqués par les débiteurs pour s'opposer à l'inscription de l'hypothèque provisoire sur son bien, procédure de l'instance en validité de l'hypothèque provisoire, contestation du caractère certain, liquide et exigible de la créance, etc.).
10. Le nouveau régime de réalisation des hypothèques en droit OHADA (pacte commissoire, conditions d'insertion dans la convention hypothécaire, procédure de sa réalisation, rôle de l'expert et pouvoir du juge, attribution judiciaire du bien hypothéqué, etc.).
VI. INTERVENANTS
Rompus à la pratique des sûretés hypothécaires et de contentieux des hypothèques, ainsi qu'à la formation de professionnels, les animateurs du séminaire sont des experts confirmés et expérimentés.
- Me Abdoul BAGUI KARI, Avocat au Barreau du Cameroun, Secrétaire Général de l'Ordre des Avocats du Cameroun, spécialiste du droit des sûretés et des voies d'exécution, formateur en droit OHADA.
- Mme Anne AFONG, Magistrate, Présidente du Tribunal de Grande Instance de la Mezam (Bamenda), spécialiste du droit des sûretés et des voies d'exécution, formatrice en droit OHADA.
VII. RESERVATION ET INSCRIPTION
Coût de la participation : 350 000 FCFA / participant, coût réduit pour les avocats stagiaires (nous contacter pour plus de détails), gratuit pour les étudiants préparant un mémoire ou une thèse sur les hypothèques.
Le coût de la formation donne droit à l'accès à la formation, aux supports de la formation, aux pauses-café et déjeuner, au cocktail de clôture ainsi qu'à la documentation spécialisée sur le thème de la formation. Les participants recevront également chacun un exemplaire de l'ouvrage « Droit et attractivité économique : le cas de l'OHADA », publié par l'AEDJ aux Editions de l'IRJS, Paris, Décembre 2013.
Projet suivi par : Serge Christian EKANI, Représentant de l'AEDJ au Cameroun et Monique DJUIDJE, Projet Manager formation AEDJ
Tel : +237 74 73 63 85 / +237 96 15 09 52
Email : seminaire@aedj.org
Site web : www.aedj.org
Organisateurs : AEDJ et Cabinet ABDOUL BAGUI et Associés.
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